楼上住户漏水（shuǐ）问题

徐先生（shēng）花费（fèi）大量时间和**刚刚装（zhuāng）修好的房子，被楼（lóu）上住户（hù）住户跑水搞（gǎo）得（dé）厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸（jìn）泡起皮（pí）。找到（dào）楼上业主，答（dá）复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查（chá）问（wèn）题。虽（suī）说经物业（yè）公司工程人员多（duō）次协调已解决了问题，但刘先生心里还（hái）是不痛（tòng）快，认为物业在装修（xiū）管（guǎn）理上没有尽到（dào）责任，所以拒绝缴（jiǎo）纳物业管理费。对物业公司的服务不（bú）满意，是否可（kě）以不交物业管理费？徐先生应该向谁（shuí）要求索赔（péi）？

案（àn）例分析：

1. 楼上（shàng）跑水可（kě）能由两种原因（yīn）引（yǐn）起：房屋质量（liàng）不好导致水（shuǐ）渗漏（lòu）或者（zhě）楼（lóu）上业主过（guò）失导致（zhì）跑水，但无论哪种原因引（yǐn）起都与物（wù）业管理公司无关（guān），不涉及物业（yè）管理公司与业主的法律关（guān）系。

2. 房（fáng）屋质量（liàng）不（bú）好（hǎo）导（dǎo）致水渗（shèn）漏涉及业主（zhǔ）与开（kāi）发（fā）商之间基（jī）于房屋买卖合同而（ér）产生的合同法律关系（xì），开（kāi）发商（shāng）交付的房屋存在瑕疵导（dǎo）致水管跑水致使（shǐ）业主遭受损失（shī），开发商应当承担违约赔偿责（zé）任。

3. 楼上业主过（guò）失导（dǎo）致（zhì）跑水（shuǐ）涉及业主之间基于侵犯行（háng）为而（ér）产生（shēng）的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼（lóu）下业主（zhǔ）房屋遭受损（sǔn）失，该行（háng）为已经构（gòu）成（chéng）对楼下（xià）业主财产权利的侵犯（fàn），构（gòu）成（chéng）侵犯应当承（chéng）担侵权（quán）赔偿责任。

4. 物业管（guǎn）理公（gōng）司（sī）在本案中涉（shè）及对受损（sǔn）业主（zhǔ）家内部的维（wéi）护（hù）和修缮。由（yóu）于（yú）受损部位不属（shǔ）于公共（gòng）设施（shī）、公共区（qū）域（yù），该（gāi）部分的物业服务（wù）不属于物业管理费所涵（hán）盖的服务（wù）范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部（bù）分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。